Ein eigener Bauplatz macht bei der Bauplanung nicht nur unabhängiger, sondern ist zugleich als sinnvolle Kapitalanlage zu betrachten Beim Thema Grundstücke kaufen gibt es jedoch so einiges zu beachten.

Wer sich den Traum vom Haus bauen, sei es nun ein Massivhaus, Fertighaus oder Niedrigenergiehaus, braucht dafür eine passende Baufläche. Gerade im Vergleich zum Pachten beziehungsweise Mieten bringt das Kaufen von einem Grundstück den Vorteil mit sich, dass man auf lange Sicht, nach erfolgtem Umzug in das Eigenheim, eine Menge Geld sparen kann, da die Miete entfällt.

Beim Thema Grundstücke kaufen gilt jedoch, einige wichtige Aspekte zu beachten. In den Verträgen können versteckte Klauseln und Fallen lauern, die beim Hausbau und der Baufinanzierung zum bösen Erwachen führen. Daher gilt: Augen auf beim Grundstückskauf.

Das A und O: Die Lage des Grundstücks

Im Vorfeld sollte sich der Kaufinteressent einen Merkzettel dazu anfertigen, welche Punkte ihm bei der Ortswahl besonders wichtig sind. Die Preise für Grundstücke in den Ballungsgebieten der Großstädte steigen stetig und die Quadratmeterpreise können in Metropolen wie München oder Hamburg häufig zwischen 500 und 1000 Euro betragen. Zudem ist es hier schwierig, überhaupt freie Grundstücke zu finden. In ländlicheren Regionen sind die Grundstücke meist wesentlich günstiger und können daher eine echte Alternative zur Großstadt sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Infrastruktur oft nicht mit der größerer Städte vergleichbar ist. Daher sollte man sich vor dem Kauf detailliert darüber informieren, ob es in der Umgebung genügend Einkaufsmöglichkeiten, ob Schulen und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe sind und wie es um die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel bestellt ist.

Was darf eigentlich wo gebaut werden?

Vor dem Grundstück kaufen sollte der Kaufinteressierte stets anhand eines entsprechenden Bebauungsplans abgleichen, ob die eigenen Wünsche und Vorstellungen in Sachen Bauen an Ort und Stelle umzusetzen wären und das Baugrundstück somit wirklich einen attraktiven Kauf darstellen würde. Dieser Plan stellt Regeln auf, nach denen sich die bauliche Nutzung eines Grundstückes richten muss. Das bedeutet, dass er die Basis für die räumlichen und gestalterischen Möglichkeiten für das neu gekaufte Grundstück legt. Der Bauherr ist verpflichtet, sich daran zu halten und muss seinen Gestaltungsplan bereits vor Beginn der Bauplanung eines Hauses oder mehrerer Immobilien in jedem Fall mit dem Bebauungsplan abgleichen. Dieser Plan umfasst unter anderem die Art der Nutzung der Grundstücke, und zwar:

• Das Maß der baulichen Nutzung des jeweiligen Baugrundstücks
• Die Lage der zu bauenden Immobilie
• Die gestattete Bauweise vom Haus

Weiterhin gibt der Plan der Bebauung vor, welcher Gebäudetyp an der gewünschten Stelle errichtet werden darf, wie beispielsweise:

• Feistehendes Häuser zur Alleinnutzung
• Ein freistehendes Mehrfamilienhaus für mehrere Wohnungen
• Ein Reihen- oder Doppelhaus

Auch was die optische Gestaltung des Gebäudes betrifft, kann der Bebauungsplan etwaige Vorgaben enthalten:

• Gesamthöhe vom Haus
• Farbe und Form des Dachs
• Farbe der Aussenfassade

Grundstücke kaufen: Welche Nebenkosten bringt der Erwerb mit sich?

Vor dem Kaufen ist es ebenso wichtig, sich einen allumfassenden Überblick über die Nebenkosten zu verschaffen. Sie sind bei der Finanzierung nicht zu unterschätzen. Sie können leicht bis zu 10 Prozent der gesamten Kaufsumme ausmachen. Zunächst gehört zum Erwerb auch ein beurkundeter Kaufvertrag, der über einen Notar erhältlich ist. Dieser fungiert als Vermittler zwischen den beiden Vertragsparteien und sorgt für einen fairen Ablauf der Vertragsgestaltung und -unterzeichnung. Idealerweise wird ein neutraler und kompetenter Notar durch den Käufer bestimmt, der somit auch die Kosten dafür zu tragen hat. Der Kaufvertrag macht in der Regel rund 1 Prozent vom gesamten Kaufpreis aus. Zudem muss der neue Eigentümer vom Grundstück als solcher ins Grundbuch eingetragen werden, was erneut 0,5 Prozent vom Kaufpreis kostet. Nur dann ist er der rechtmäßige Besitzer. Bis diese Prozedur vollständig durchgeführt wurde, können mehrere Monate vergehen. Außerdem ist vom Eigentümer vom Baugrundstück eine Grunderwerbssteuer zu entrichten, sofern der Kauf über einen Generalunternehmer, der auch das neue Gebäude baut, vollzogen wurde. Diese beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 Prozent. Wurde bei der Suche und dem Kaufen von einem Grundstück ein Makler hinzugezogen, die online oder in Kleinanzeigen von Zeitungen inserieren, übernimmt der neue Eigentümer normalerweise außerdem dessen Courtage. Diese richtet sich prozentual nach dem Wert vom Grundstück, wobei es keine feste Satzung für die Höhe dieser Summe gibt. Sie kann von Bundesland zu Bundesland und auch von Region zu Region variieren. Oft liegt die Provision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Mit einem Bodengutachten unangenehme Überraschungen vermeiden

Es kann vorkommen, dass der Verkäufer dem Interessenten bewusst Mängel am Grundstück verschweigt. So kann der Boden beispielsweise kontaminiert sein oder einen zu hohen Wasseranteil für einen sauberen, trockenen Bau aufweisen. Ebenso wie eine Immobilienbewertung vor dem Kaufen eines Hauses mehr Sicherheit bietet, bewahrt auch ein Bodengutachten bei einem Grundstückskauf vor unabsehbaren Folgen und Kosten. Es enthält die wichtigsten Informationen über mögliche Schadstoffe, Beschaffenheit und Eignung des Baugrunds, Nutzungsgeschichte und Grundwasserspiegel. Spart man sich dieses Gutachten vor dem Kaufen, drohen nach dem erfolgten Hausbau möglicherweise unliebsame Konsequenzen, wie Wasser im Keller, Schimmelbildung, Risse in der Bodenplatte, verseuchte Gärten oder, schlimmer noch, ein kontaminiertes Gemüsebeet. Sollte sich herausstellen, dass die im Gutachten ermittelten Mängel nur mit einem erheblichen Kostenaufwand zu beseitigen sind, sollte man dieses Kaufvorhaben aufgeben und lieber neue Grundstücke besichtigen. Auf Nummer sicher geht man zudem, wenn im notariell beglaubigten Vertrag auch eine Versicherung des Verkäufers eingefügt wird, dass das Grundstück altlastenfrei ist. Die Rechtsprechung sieht dabei vor, stets der Wahrheit gemäße Angaben darüber zu machen. Andernfalls können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Die Kostenspanne eines Bodengutachtens liegt circa zwischen 440-1200 Euro. Eine vergleichsweise günstige Investition, wenn man bedenkt, dass nachträgliche Bodenarbeiten und Rechtsstreitigkeiten schnell Unsummen im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich verursachen können.

Die wichtigsten Kosten im Überblick

• Grunderwerbssteuer
• Die Erschließung: Wasser, Gas, Strom, Anschluss an das
• Kanalisations- und Energieversorgungsnetz, Straßen- und Wegekosten
• Bodengutachten
• Beseitigung von möglichen Altlasten
• Vermessungskosten
• Kosten für den Eintrag in das Grundbuch und die Kaufvertrags-Beurkundung
• Abbruchkosten
• Hohe Makler-Provisionen müssen einkalkuliert werden

Wann lohnt sich eine professionelle Beratung?

Wer unsicher ist oder sich nicht zutraut, Grundstücke allein kompetent zu begutachten und zu beurteilen, sollte vor dem Kaufen professionelle Hilfe hinzuziehen. Unabhängige Experten können fachlich beraten und eventuelle Mängel feststellen. Besonders geeignet für eine Grundstücke Bewertung ist beispielsweise ein Architekt, der das Gelände für den Kaufinteressenten unter die Lupe nimmt. Sobald der angehende Käufer ein konkretes Grundstück im Auge hat, kann er sich noch einmal zu eben jenem Objekt beraten lassen. Ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt kann den Vertrag eingehend prüfen und den Kaufinteressenten vor schwierigen Klauseln, versteckten Kosten und anderen Risiken warnen.