Massivhaus bauen

Massivhaus_bauen

Wer kennt nicht das alte Kinderlied „Stein auf Stein, Stein auf Stein, das Häuschen wird bald fertig sein.“ Darin wird die älteste und zudem bewährteste Bauart eines Hauses beschrieben: das Massivhaus! Es ist zwar nicht die günstigste Variante, es ergeben sich aber vor allem langfristig viele Vorteile beim Massivhaus bauen. Beim Haus bauen werden hier […]

Haus bauen

Wer träumt nicht von einem Eigenheim mit allem Drum und Dran? Beim Haus bauen ist vor allem die richtige Vorbereitung das A & O.

Ein Haus zu bauen, ist zwar eine große Herausforderung, bietet aber gegenüber einer Mietwohnung eine ganze Reihe von entscheidenden Vorteilen.

  • Größere Entscheidungs- und Gestaltungsmöglichkeit, auch in der Ausstattung
  • Mehr Platz und Freiraum im Eigenheim, besonders für Familien
  • Sichere Wertanlage für die Zukunft
  • Langfristig betrachtet kann man viel Geld sparen

Ein eigener Garten und ein schönes Eigenheim außerhalb der Stadt bieten zudem eine hohe Lebensqualität und eine Umgebung, in der man sich ganz nach seinen eigenen Wünschen entfalten kann. Dennoch gibt es auch beim Mietverhältnis klare Vorteile.

  • Man bleibt flexibel bei der Wahl des Wohnortes
  • Instandhaltung des Hauses obliegt dem Vermieter
  • Geringere Nebenkosten

Daher sollte der Entschluss über den Erwerb eines eigenen Zuhause im Kern von langfristigen Perspektiven für die Zukunft und dem Beruf abhängig gemacht werden.

Haus bauen oder kaufen?

Hat man sich für eine eigene Immobilie entschieden, so muss die Frage beantwortet werden, ob man ein Haus kauft oder selber bauen möchte. Auch hier hängt die Entscheidung wiederum von vielen persönlichen Faktoren ab. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, kann im Gegensatz zum Bauen seine persönlichen Vorstellungen meistens nur zu einem gewissen Teil umsetzen, denn das perfekte Traumhaus zu finden, wird nicht jedem gelingen. Besonders ein altes Haus oder Bungalows haben bezüglich der Wohnfläche spezielle Aufteilungen und Grundrisse, die einer Gewöhnung bedürfen. Kleine Bäder, Küche, viele kleinere Zimmer und ein nicht vorhandenes oder nicht ausgebautes Dachgeschoss sind typisch für diese Häuser. Auch die Kellerräume vieler älterer Immobilien sind meist feucht und bedürfen einer gründlichen Sanierung. Alte Häuser oder auch Stadtvillen sind aber oft sehr stabil gebaut und liegen heute meist zentral in einer gewachsenen Umgebung. Hinzu kommen alte Baumbestände und Gärten, die zusammen mit künstlerisch wertvollen Fassaden einen ganz besonderen Flair ausmachen.

Die Vor- und Nachteile eines Hauskaufs auf einen Blick:

  • Geringerer Stress und Aufwand als bei einem Neubau
  • Abwicklung wesentlich einfacher als beim Bauen
  • Konzentration auf Innenausbau möglich
  • Gewachsene Umgebung mit oftmals intakter Natur
  • Hohe Maklerkosten
  • Nicht alle Vorstellungen umsetzbar
  • Verbaute Grundrisse
  • Alte Keller, veraltete Kanalisation

Ein eigenes Haus selbst zu planen und zu bauen bietet Bauherren dagegen:

  • Große Entscheidungsfreiheit und nahezu jeden Grundriss
  • Gezielter Einsatz von modernen und ökologischen Baumaterialien
  • Freie Wahl der Umgebung
  • Viel Stress und Arbeit als Bauträger
  • Dauer und Verlauf des Baus von Umwelteinflüssen abhängig
  • Bauen ist teurer als ein Hauskauf

Ob man ein Haus kaufen oder bauen möchte, hängt also von vielen verschiedenen privaten, finanziellen und technischen Faktoren ab, die jeder individuell abwägen muss. Bei einem Hauskauf sollte immer ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der zukünftige Probleme mit dem Haus bereits im Vorhinein erkennt und böse Überraschungen verhindert.

Fertighaus, Massivhaus oder Energiesparhaus?

Wer ein Haus bauen möchte, der kann sich heute aus einer Vielzahl an Optionen eine passgenaue Lösung aussuchen. Fertighäuser bieten die Möglichkeit, schnell und effizient ein Einfamilienhaus auf dem gewünschten Grundstück zu errichten. Durch die Vorfertigung der einzelnen Bauteile in großen Hallen können diese termingenau geliefert und zusammengebaut werden. Dies verkürzt die Bauzeit erheblich und bietet zudem bis zu einem gewissen Grad die Möglichkeit, den Bau mit Hinsicht auf die Wetterlage zu steuern. Musterhäuser geben darüber hinaus eine genaue Vorstellung vom Endprodukt. Mit einem Ausbauhaus, das den Ausbau des Innenbereichs ermöglicht, lassen sich weitere Kosten einsparen.

Ein Massivhaus als Stein-auf-Stein-Konstruktion wird dagegen von verschiedenen Baufirmen konstruiert, die auf die Baustelle gelieferte Materialien vor Ort verarbeiten. Probleme bei der Anlieferung, die Lärmbelästigung der Nachbarn und die Abhängigkeit von der Witterung sind einige der Nachteile. Auf der anderen Seite bieten Massivhäuser eine größere Entscheidungsfreiheit bei der Planung. Hier kann oftmals jeder Wunsch erfüllt werden und so ein ganz individuelles und persönliches Einfamilienhaus oder Doppelhaus gebaut werden.

Beide Haustypen können und müssen nach gesetzlichen Vorgaben bis zu einem bestimmten Anteil als Energiesparhaus konzipiert werden. Wer wirklich den Energieverbrauch senken will, der kann sich für eines der vielen Energiesparmodelle entscheiden, die heutzutage modern sind: 1-Liter-Haus, Null-CO2-Haus, KfW-Effizienzhaus 40, 55 und 70, Niedrigenergiehaus, Passivhaus oder Plus Energiehaus, das als Haustyp mehr Energie produziert, als es verbraucht, sind einige der Modelle, die heute Bauherren von vielen Unternehmen angeboten werden - egal ob in Fertig- oder Massivbauweise, ob als Bungalow, Stadtvilla, Ausbauhaus, Einfamilienhaus oder Doppelhaus beziehungsweise Zweifamilienhaus.

Vor- und Nachteile eines Fertighaus

  • Schlüsselfertige Lieferung durch ein einziges Unternehmen
  • Individuell oder standardisiert planbare Fertighäuser
  • Einfache und kostengünstige Planung
  • Musterhäuser geben eine exakte Vorstellung vom Endprodukt
  • Im Vergleich zum Massivhaus kostengünstige Bauweise und kurze Bauzeit der Häuser
  • Nur Ausbauhäuser bieten Möglichkeit zu umfassender Eigenleistung
  • Massive Wandaufbauten bieten oft bessere Wärmespeicherfähigkeit als Fertighäuser
  • Häufig konstruktionsbedingte Hellhörigkeit im Innenbereich
  • Wände aufgrund der Bauweise weniger tragfähig

Vor- und Nachteile des Massivhauses

  • Wesentlich längere Nutzungsdauer des Eigenheims
  • Individuelle und an persönliche Wünsche des Bauherrn angepasste Planung und Bauweise möglich
  • Freie Wahl der Baustoffe für das Eigenheim
  • Massive Wandaufbauten bieten ganzjährig ein ausgeglichenes und angenehmes Raumklima
  • Viel höherer Preis als ein Fertighaus
  • Lange Bauzeit, die von Umwelteinflüssen abhängt
  • Anlieferung der Materialien, Koordination der verschiedenen Baufirmen und
  • Installation der Haustechnik ist mit einem hohen Organisationsaufwand verbunden

Grundstück kaufen oder pachten?

Ein Pachtvertrag wird meist mit dem Grundstückeigentümer für einen Zeitraum von 99 Jahren abgeschlossen. Der Bauherr zahlt einen Erbbauzins, der mit zwei bis fünf Prozent des Grundstückwerts berechnet wird. Der Erbbauberechtigte darf seine Immobilie vermieten, und selbst bei einem Verkauf ändert sich der Pachtvertrag nicht, denn dieser kann bei regelmäßiger Bezahlung und vertragsgemäßer Nutzung nicht vor Ablauf gekündigt werden. Das Erbbaurecht sollte immer mit einem notariellen Vertrag geregelt werden, dessen Einzelheiten auch im Grundbuch verzeichnet werden. Darin sollte auch das weitere Verfahren nach dem Ablauf des Vertrags geregelt und zum Beispiel eine Kaufoption vermerkt werden. Andernfalls verliert man sowohl das Nutzungsrecht, wie auch das darauf stehende Eigenheim, wofür man aber vom Eigentümer entschädigt werden muss.

Wer Bauland kauft, sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Erwerb in Ballungsgebieten mittlerweile sehr teuer ist. Bauplätze in ländlichen Gebieten sind zwar billiger und meist idyllisch gelegen, haben aber den Nachteil einer schlechten Infrastruktur und langer Anfahrtswege. Baugrundstücke kann man bei Maklern, den Kommunen, Immobilienbörsen im Internet oder ganz klassisch in Zeitungen und Anzeigenblättern finden. Im Vorfeld sollte man sich genau darüber informieren, ob das geplante Bauvorhaben überhaupt auf diesem Bauplatz durchgeführt werden darf. Der Bebauungsplan der Gemeinde gibt Aufschluss darüber, mit wie vielen Stockwerken Immobilien gebaut werden dürfen und welche Dachformen erlaubt sind. Ist das Bauland noch nicht erschlossen, so kommen nicht unerhebliche Kosten durch die Erschließung auf den Bauherrn zu. Dafür kann man mit der geschickten Wahl eines guten Grundstücks eine langfristige Wertanlage erwerben, die in ihrem Wiederverkaufswert sehr steigen kann.

Kostenkalkulation - Typische Fallen vermeiden?

Bei der Kostenkalkulation gibt es viele verschiedene Aspekte zu beachten, damit man im Verlauf keine Finanzierungsprobleme bekommt. Ein Bauvorhaben kann nur dann erfolgreich sein, wenn der finanzielle Aufwand genau ausgerechnet wird und auch auf den ersten Blick nicht offensichtliche Kosten mit einbezogen werden.

Kostenfallen beim Grundstückserwerb

  • Kostenintensive Erschließung: Strom, Gas, Wasser, Anschluss an das Kanalisations- und Energieversorgungsnetz, Straßen- und Wegekosten
  • Bodengutachten und Behebung von versteckten Altlasten
  • In ländlichen Gebieten und Neubaugebieten darf nur mit einer geringen Wertsteigerung der Immobilie gerechnet werden
  • Zusätzliche Kosten für den Eintrag in das Grundbuch und die Beurkundung eines Kaufvertrags
  • Attraktive Grundstücke werden oft von Maklern angeboten: hohe Provisionen müssen einkalkuliert werden
  • Grunderwerbssteuer
  • Vermessungskosten
  • Baugrundgutachten
  • Abbruchkosten

Kostenfallen beim Hausbau

  • Baunebenkosten machen zwischen zehn und 30% der Baukosten aus: Kosten für Architekten, Notar- und Gerichtskosten, Makler, Kosten für Außenanlagen, Strom- und Gasanschlüsse, Bereitstellung von Energie
  • Zu knapp bemessene Baufinanzierung: Überschätzung der Eigenleistung, jederzeit können zusätzliche Reparaturen und Arbeiten anfallen, zusätzliche Kosten für Handwerker, teure Nachfinanzierung, zu geringes Eigenkapital
  • Risikoreiche Vollfinanzierung
  • Unseriöse Bauunternehmen: nicht ausreichend geprüfte Referenzen, nicht ausreichend geprüfte Bau- und Leistungsbeschreibungen
  • Kein Zahlungsplan: die einzelnen Bauabschnitte werden nicht nach und nach bezahlt und erst dann, wenn sie den Abmachungen entsprechen - Verluste können dann nicht begrenzt werden
  • Kosten für die Entfernung des Aushubs
  • Berücksichtigung der Energiesparverordnung
  • Baustrom

Kostenfallen bei einem Hauskauf

  • Hohe Kosten durch Sanierungen: Keller, Fenster, Wände und Dach können in schlechtem Zustand sein
  • Niedrige Instandhaltungsrücklagen bietet hohe Kostenrisiken

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung bietet allen Bauherren eine Checkliste, die dabei hilft, alle bedeutenden Kostenpunkte zu verstehen und Mehrkosten zu verhindern. Denn nicht selten werden zusätzlich zu diesen Punkten auch die hohen Nebenkosten und der Finanzaufwand für die Erhaltung des Substanzwertes eines Hauses vergessen.

Haus planen - Typische Fallen vermeiden?

Wer ein Haus bauen möchte, muss eine Vielzahl an Aspekten beim Planen beachten. Egal ob man sein Traumhaus kauft oder neu bauen lässt, darf man die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Grundbucheintragungen nicht außer Acht lassen. Die Grunderwerbssteuer beträgt, je nach Bundesland, zwischen 4,5 und 5,5 Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern soll sie zudem in den nächsten Jahren weiter angehoben werden. Um Kosten zu sparen, sollte man bei einem Neubau Haus und Bauland dann getrennt kaufen, wenn durch separate Verträge Finanzvorteile entstehen können. Die Kosten für einen Notar werden im Normalfall mit 1,5 Prozent des Kaufpreises berechnet, ein Makler erhält die übliche Provision von 5,95 Prozent.

Vorgaben der Energiesparverordnung (EnEV) können dazu führen, dass die Baukosten schlussendlich doch höher ausfallen, als geplant. Auch Instandhaltungsrücklagen werden oft vergessen. Dies umfasst die Kosten für die Pflege von Grünanlagen, des Treppenhauses und gegebenenfalls der Aufzüge, der Tiefgaragen und Carports und der gesamten Immobilie.

Um sich vor Enttäuschungen bei Fertighäusern zu schützen, sollte man die Musterhäuser genau inspizieren. Bei dem Aus- oder Umbau von einem Teil in einem Doppelhaus muss im Vorfeld auch die Lärmbelastung der Nachbarn abgeklärt werden.

Während der Bauzeit ergeben sich zusätzliche Kosten für Baustrom, Entsorgung des Erdaushubs und zusätzliche Arbeiten, die vorher nur schwer abzuschätzen sind. Hier kann man teilweise mit Mehrkosten von bis zu 25.000 Euro rechnen, die im Finanzplan mit eingerechnet werden sollten, um eine teure Nachfinanzierung zu umgehen. Oftmals werden, besonders bei einem Ausbauhaus, die Eigenleistungen überschätzt und können durch schlechtes Planen zu einer erheblichen Belastung im Alltagsleben werden, die zudem den Baufortschritt behindert.

Architekten helfen dabei, diese Aspekte richtig abzuschätzen. Monatliche Fixkosten der Wohnung, die man bis zum Einzug in das neue Heim bewohnt, stellen ebenfalls einen Kostenfaktor da, den man nicht vernachlässigen sollte. Der Eigenbedarf an Finanzmitteln sollte nicht zu gering angesetzt werden, um Kosten des täglichen Lebens trotz der finanziellen Belastung durch eine Finanzierung stets abdecken zu können. Dennoch sollten die Tilgungsraten auch nicht zu niedrig angesetzt werden, da im Laufe der Zeit die Zinsen erheblich steigen können. Hier nutzt vor allem ein ausreichendes Eigenkapital, das es ermöglicht, niedrige Zinsen zu erhalten.

Achtung beim Kredit aufnehmen: Das müssen Sie beachten

Banken vermitteln heutzutage oft den Eindruck, dass sich jeder sein Traumhaus leisten kann. Gerade in diesen Zeiten sind die Bauzinsen rekordverdächtig und Immobilien oft zu sehr günstigen Preisen zu bekommen. Die anfängliche Begeisterung kann aber schnell großem Frust weichen, wenn langfristig Probleme auftauchen, die man anfangs nicht bedacht hat. Eines der häufigsten Probleme ist, dass im angeblichen Festpreis der Bau- und Leistungsbeschreibungen nicht alle Leistungen enthalten sind, die für den Bau nötig sind. Dies führt dann dazu, dass der ursprüngliche Kostenplan nicht eingehalten werden kann und eine teure Nachfinanzierung nötig wird. Im schlechtesten Fall führt mangelndes Kapital zu einem Baustopp, da die Eigenleistungen nicht erbracht werden können oder das Baumaterial nicht bezahlt werden kann.

Deshalb sollten folgende Aspekte bei der Kreditaufnahme beachtet werden:

  • Je höher das Eigenkapital, desto sicherer die Finanzierung
  • Angemessener Finanzierungsplan mit ausreichendem Puffer für zusätzliche Kosten
  • Doppelbelastung durch Kredit und Wohnungsmiete während der Bauzeit beachten
  • Schöngerechnete Finanzierungsbeispiele mit niedrigen Tilgungsraten führen oft zu sehr langen Laufzeiten und stark ansteigenden Raten nach dem Ende der ersten Zinsfestschreibung
  • Exakte Berechnung der Bereitstellungszinsen auf nicht abgerufene Darlehensteile
  • Effektivzins umfasst oft nicht sämtliche Nebenkosten der Finanzierung
  • Sofortfinanzierungsangebote vieler Bausparkassen sind oft unter dem Strich deutlich teurer als normale Bankdarlehen
  • Fondshypotheken und Baudarlehen in fremder Währung bieten ein viel zu hohes Risiko für Normalverbraucher
  • Architekten helfen bei einer richtigen und unabhängigen Einschätzung vieler Risikofaktoren

Im Internet finden sich verschiedene Baugeld Rechner, mit denen man in der Planungsphase zuhause die gesamten Kosten berechnen und aufgrund der derzeitigen Einkünfte sowie monatlichen Belastungen die maximale Höhe der Baufinanzierung errechnen kann. Entscheidet man sich für ein Effizienzhaus, können zudem günstige Kredite der KfW-Bankengruppe in Anspruch genommen werden.

Welche Behörden sind beim Hausbau relevant & welche Anträge?

Bevor man sich zum Kauf eines Grundstücks entschließt, sollte man sich beim Grundbuchamt oder Landesamt für Umweltschutz über mögliche Altlasten informieren. Das Grundbuchamt bietet dann Aufschluss über alle Eigentumsrechte des Gebietes, wovon abhängt, ob man das Bauland kaufen kann oder pachten muss. Im Grundbuch sind auch alle Informationen über Grundpfandrechte, Grunddienstbarkeiten und ähnliche Einträge verzeichnet. Darunter fällt auch, ob die Gemeinde einen gewissen Anspruch auf das Grundstück wahrt.

Der Flächennutzungsplan bietet Auskunft darüber, ob das Grundstück als Bauland ausgewiesen ist. Diesen findet man in der Regel beim Bauamt der zuständigen Gemeinde. Hier erfährt man auch alle Einzelheiten des Bebauungsplans, der unter anderem auch die Anzahl der Wohnungen in Gebäuden, die Stockwerkanzahl und äußere Merkmale von Gebäuden regelt, an die man sich unter allen Umständen halten muss. Auch Sonderformen wie ein Bungalow müssen schriftlich genehmigt werden.

Schließlich muss das Bauvorhaben mit einem Bebauungsplan dann bei der zuständigen Behörde angemeldet werden. Als bewilligungspflichtiges Projekt wird damit das Baugenehmigungsverfahren in Gang gesetzt, das von der Bauaufsichtsbehörde geprüft wird. Sie erteilt dann auch die Baugenehmigung. Bei nicht erschlossenen Grundstücken muss zudem ein Erschließungsantrag gestellt werden. Hierfür sind neben dem Antragsformular auch ein Lageplan, Grundrisszeichnungen und hydraulische Berechnungen erforderlich. Damit das Gebäude als Effizienzhaus anerkannt wird, muss zudem noch ein Gutachter hinzugezogen werden, der die gesetzlichen Vorgaben überprüft und für ihre Einhaltung sorgt.